土地成本大涨是2016年土地市场的主要表现。

数据显示，截至12月8日，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达13256亿元，合计建筑面积为19233万平方米，平均拿地成本6892元/平方米。相比2015年标杆房企拿地平均成本增加超过50%。

分析师沈晓玲在9日接受21世纪经济报道记者采访时表示，从目前统计情况来看，9成以上高价地项目的实际楼面价，都比目前周边商品房在售价格高出20%。

新城控股高级副总裁欧阳捷观察到，“目前，有些高价地块会延缓开工、入市，有的已经找到了合作者参股、合作开发，有的还可以引入基金投资。只要企业现金流保持稳健，这些在热点一二线城市的高地价项目最终还有市场机会。因为热点城市未来土地供应很难大幅增加，地价也很难下跌，这也意味着这些城市未来的房价几乎不可能下跌。因此持有这些土地的开发商依然会成为这些城市最后的胜者。拿不到土地的开发商就只能退出这些城市的地产江湖。”

土拍显房企分化

统计显示，截至12月8日的13256亿拿地金额刷新了历史纪录，相比2015年全年上涨了32.8%。其中有43家企业拿地额超过百亿，7家企业拿地超过500亿，拿地超过200亿的企业达22家，均刷新历史纪录。

某地产首席分析师认为，房企拿地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。

某研究中心研究员杨科伟9日在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“地价上涨主要跟整个市场环境关系很大。去年全国主要基调是去库存，很多城市土地市场还是以底价或低溢价率成交。今年尤其是前五十强房企，拿地基本集中在一线或热点二线城市，这些地方今年土地竞争也相对激烈，地价高是竞争的结果。”

经统计，前述50家拿地积极的房企主要为登陆资本市场的地产上市公司。

欧阳捷分析，房企今年在土地市场的表现透露了三个信息：今年房企购置土地面积达1.68亿平方米，按照容积率2计算，50强房企差不多获得了60%的土地，未来房企两极分化效应越发显著；此外，50强房企拿地成本比今年全国房企购置土地平均成本4009元/平方米高了72%，说明这类企业重点布局在频出地王的热点城市；但值得注意的是，拿地成本增加50%，房价不一定增长5癫痫病的危害0%。

高价地能否解套？

对于后市高价地的风险，各方看法不一。但整体都认为，目前开发商消化高价地的压力较大。

分析师观察到，“部分销售额只有200亿左右的企业拿地金额超过400亿，如融信等公司，在楼市调控后，未来压力将巨大。”他研究发现，房企拿地布局城市中有超过70%分布在调控城市中，要警惕这些城市调控政策如果继续重压带来的困境。

但杨科伟认为，过去一年，房地产市场普遍出现了量价齐升的现象，但房企用于固定资产投资和房产开发投资的增幅却较低，可以看出很多企业过去一年多来是以去库存为主。他判断，房企手上积累了大量现金。另外，今年以来，房企发债、社会融资环境都相对宽松，尤其大型房企因此资金状况较好。所以拿高价地后，即使硬撑也还可以熬几年。

杨科伟认为，现在很难说靠房价涨幅来解套地王能否实现，因为城市、地块间差异较大。但总体压力肯定较大，若想短期内上市解套，会面临较大不确定性。

他续称，“过往高价地解套主要是靠整体市场房价上伊春市癫痫病权威治疗医院升，当然也有靠自身产品溢价，还有拉长销售周期，引入合作伙伴等。这些地王未来有的会很赚钱，有的可能只是能带来业绩但不会有利润，有的可能要砸手里了。”

欧阳捷认为，高价地解套大致有癫痫病遗传吗两种办法：一是等待房价上涨到可以覆盖土地成本并且能够有一定利润。按照目前市场情况看，在政府“控房价、控地价”策略下，房价出现30%以上的年增长概率较低，因此等待时间会相对长。二是合作、转让，高地价项目在初期、建设期、建成后，引入合作者或者直接转让，平衡其中资金成本，就可以承受在相对长的时间内房价增长缓慢。

不过，欧阳捷表示，“房企敢拿高价地，自然不怕压力。因为市场不缺客户，缺的是有效需求和供给。目前热点城市最大的问题不是房价和成本，而是未来可能面临‘房企无地可建’、‘市场无房可售’，除非我们能够增加这些城市的住宅用癫痫人群地供应。”

(21世纪经济报道)